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INVEST PATRIMOINE CONSEILS spécialiste de l’optimisation fiscale vous accompagne dans l’étude et l’analyse de votre patrimoine au travers d’une étude patrimonial afin d’ optimiser votre situation personnelle, professionnelle et fiscale.
Déterminez votre capacité d'acquisition
Pour connaître le budget que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier, vous devez évaluer votre capacité d’acquisition. Il s’agit de déterminer « combien puis-je mettre dans mon projet immobilier », en fonction de plusieurs paramètres :
- le niveau d’apport personnel (épargne constituée en vue du projet, aide familiale)
- la mensualité que le budget du foyer peut supporter pour rembourser chaque mois un crédit Il est ainsi d’usage de considérer qu’il faut avoir des revenus au moins trois fois supérieurs à la mensualité du crédit.
- Des impôts
- des nouvelles charges induites par votre future acquisition : taxe foncière, nouvelle taxe d’habitation, charges de copropriété, travaux…
Une fois votre capacité d’acquisition calculée, se pose la question du recours au prêt.
BON À SAVOIR :
- Si votre achat pour louer a pour objectif de diminuer vos impôts, il se peut que vos dépenses dépassent vos rentrées de loyers. Vous bénéficierez alors d’un « déficit foncier » qui a l’avantage, sous conditions, d’être déductible de vos revenus imposables.
Acheter à crédit pour louer
Vous pouvez espérer percevoir des loyers qui vont couvrir tout ou partie de vos remboursements de crédit. L’investissement peut ainsi s’autofinancer avec un impact très limité sur votre budget quotidien.
Sous certaines conditions, il est par ailleurs possible de se lancer dans un investissement locatif sans apport personnel.
Pour assurer le bon financement de ce type de projet, il est préférable de vous assurer que les recettes locatives attendues seront supérieures ou au moins égales aux mensualités du crédit (sauf si vous avez un objectif d’optimisation fiscale, voir encadré plus bas).
Il est également nécessaire de vous assurer de la qualité du bien locatif que vous souhaitez acquérir, pour être sûr :
- de ne pas connaître de vacance locative, c’est-à-dire de trouver toujours un locataire pour remplacer celui qui s’en va. Il faut donc investir dans une région ou dans une ville où le marché locatif restera dynamique
- de ne pas subir d’impayés de loyers, en souscrivant le cas échéant une Garantie loyers impayés auprès de votre banque.
Acheter pour louer avec le «Crédit in fine »
À côté du crédit amortissable classique, remboursable mois par mois, il existe un autre type de crédit adapté à l’investissement locatif : le crédit In Fine (prononcer « ine finé »). Son principe : pendant la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du prêt (d’où son nom latin « in fine »).
Pour pouvoir rembourser le capital à la fin du prêt, vous devez, en principe, d’abord disposer d’un certain capital qui sera placé sur un produit d’épargne de façon à générer des intérêts, comme un contrat d’assurance vie par exemple.
Pour vous aider à financer votre investissement immobilier : pensez aux dispositifs fiscaux
Investissement en Loi Pinel, Pinel outre-mer, Cosse ancien, Malraux et Monuments historiques, déficit foncier… Ces dispositifs constituent une aide indirecte au financement.
Sous réserve de respecter certaines conditions (achat d’un bien neuf, état décent du bien loué, durée de location du bien, investissement dans une zone géographique spécifique, plafonnement des loyers et des ressources des locataires…), ces différents dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier contribuent au financement de votre projet, via des réductions d’impôts ou des abattements fiscaux.
BON À SAVOIR :
Dans cet exemple, le contrat d’assurance vie pourrait constituer une garantie du prêt pour la banque. On parlerait ainsi du « nantissement d’un contrat d’assurance-vie ».
Ce montage « crédit in fine + assurance vie » pourrait permettre de financer votre investissement immobilier : vous donnez en garantie votre assurance vie, ce qui permet à la banque d’être remboursée en cas de défaillance. Vous alimentez au fur et à mesure votre contrat d’assurance vie avec vos loyers perçus, puis à la fin de la période de prêt, vous retirez la somme nécessaire pour solder le capital de votre crédit.
Découvrez les différents dispositifs fiscaux pour votre investissement locatif
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Les régimes particuliers*
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Avantage fiscal
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| Pinel prorogé jusqu’au 31 décembre 2021, mais à partir du 1er janvier 2018 uniquement sur les zones A, A bis et B1 NB : les acquisitions en zones B2 ou C sont toujours incluses dans le dispositif à la condition d’avoir fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire au plus tard le 31 décembre 2017 et de réalisation de l’acquisition au plus tard le 31 décembre 2018. | Réduction d’impôt de 12% du prix de revient étalés sur 6 ans, ou de 18 % du prix de revient étalés sur 9 ans (durée de l’engagement de location), avec plafond d’investissement, plafonnement des loyers et conditions de ressources des locataires. Possibilité de proroger de deux fois 3 ans, ou une fois 3 ans, pour atteindre au maximum 21% sur 12 ans. Taux porté à 23% (6 ans) ou 29% (9 ans) dans les DOM-TOM. |
| Malraux | Réduction d’impôt des dépenses de travaux plafonnées (100 000 €/an, 400 000€ au total) :
De plus, vous devez vous engager à louer pour une durée minimum de 9 ans. |
| Cosse ancien ou Louer abordable (depuis le 1er janvier 2017) Logement donné en location dans le cadre d’une convention avec l’ANAH dans les zones A, A bis, B1 et B2 (voire C à certaines conditions) | Bénéfice d’une déduction, pour le calcul des revenus fonciers, pouvant aller de 15 à 85% en fonction de la zone, du secteur de conventionnement Anah, ou d’une intermédiation locative pour les personnes défavorisées. NB : Cette déduction ne permettra en pratique d’obtenir aucun avantage fiscal en 2018 (année de transition dans le cadre de l’entrée en vigueur du prélèvement à source de l’IR à compter du 1er janvier 2019). |
| Déficit foncier Encourager la rénovation de l’immobilier locatif ancien
| Achat d’un bien décoté nécessitant des travaux déductibles des revenus fonciers, et d’un montant générant un déficit foncier au titre de leur année de réalisation. Déduction du déficit foncier de l’année du revenu global de l’année jusqu’à 10 700 €. Imputation du déficit restant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. NB : Cette déduction ne permettra en pratique d’obtenir aucun avantage fiscal en 2018 (année de transition dans le cadre de l’entrée en vigueur du prélèvement à source de l’IR à compter du 1er janvier 2019). De plus, le montant des travaux déductibles en 2019 sera égal à la moyenne des travaux réalisés en 2018 et 2019. |
| Micro foncier ou micro BIC Simplifier la location d’un logement ancien (sans prêt, ni travaux) | Abattement sur les loyers de 30% en location nue et 50% en location meublée (en contrepartie, aucune autre charge ne peut être déduite). |
| Loueur en meublé non professionnel Favoriser les logements dans les zones touristiques/ étudiantes/ pour personnes âgées Régime « Censi Bouvard » (prorogé jusqu’au 31 décembre 2018) |
Réduction d’impôt de 11% du prix de revient, étalés sur 9 ans (durée de l’engagement de location), avec plafond d’investissement.
Récupération de TVA. |
| Loueur en meublé non professionnel Favoriser les logements dans les zones touristiques/ étudiantes/ pour personnes âgées Régime « Amortissement » | Amortissement du bien déductible des loyers et report indéfini du déficit généré, ce qui permet d’avoir des revenus locatifs (BIC) peu ou pas imposés pendant de nombreuses années. |
| Démembrement Encourager les logements à loyer modéré en cédant temporairement à un bailleur social l’usufruit d’un logement. | Achat d’un bien pour 50 à 60% de sa valeur. |
* Le choix de certains régimes (Pinel, Malraux, Cosse Ancien, Censi-Bouvard) doit être effectué lors de la réalisation de l’investissement, et ne peut pas être modifié ensuite.
Renseignez-vous sur les conditions de durée d’engagement de location, de montant de loyers et autres critères, pour réaliser votre opération dans les meilleures conditions. Ces différents dispositifs sont ouverts dans la limite du plafonnement global de certains avantages fiscaux.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Le découpage des zones
Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Ce zonage s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
- Zone A bis : comprend Paris et 76 communes Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
- Zone A : agglomération de Paris (dont zone Abis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
- Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer ;
- Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone Abis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
- Zone C : reste du territoire.
- Pour connaitre à quelle zone appartient une commune : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc
BON À SAVOIR :
En cas de « location nue » d’un bien immobilier (soit un bien non meublé), les loyers constituent des revenus fonciers desquels diverses charges peuvent être déduites.
Par exemple en cas de déficit foncier, celui-ci peut être déduit sous certaines conditions de votre revenu net global (avec en règle générale un plafond de 10 700 €).
Le déficit foncier excédant cette somme est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Toutefois, la fraction du déficit imputable sur le revenu global ne permettra d’obtenir aucun avantage fiscal en 2018 (année de transition dans le cadre de l’entrée en vigueur du prélèvement à source de l’IR à compter du 1er janvier 2019).
